Substanz und Rücklage
Eine niedrige Instandhaltungsrücklage bei anstehender Dach- oder Fassadensanierung heißt: Die Kosten kommen nach dem Kauf als Sonderumlage auf Sie zu.
Für Käufer
Wohnung kaufen in Berlin –
Wohnung kaufen in Berlin –
begleitet statt allein
Wenn Sie eine Wohnung in Berlin kaufen möchten, begleiten wir Sie vom Suchprofil bis zum Notartermin: Wir zeigen Ihnen Objekte, die wirklich passen, prüfen sie vorab und verhandeln mit Vergleichswerten statt mit Bauchgefühl.
Der Markt ist eng – Ihre Auswahl muss es nicht sein
Wer eine Wohnung in Berlin kaufen will, kennt das Gefühl: Die Portale zeigen dieselben Objekte, die interessanten sind nach zwei Tagen weg, und bei Besichtigungen stehen dreißig Leute im Flur. Das liegt selten daran, dass es keine passenden Objekte gäbe – sondern daran, dass die besten beim Wohnungskauf in Berlin nie öffentlich werden.
Ausgangslage
Warum es so schwer ist, eine Immobilie zu kaufen
In den gefragten Berliner Lagen treffen viele Suchende auf wenige Objekte. Wer eine Wohnung in Berlin kaufen will und das als reine Portalsuche angeht, konkurriert mit allen anderen, die dieselbe Anzeige gerade gesehen haben – und entscheidet unter Zeitdruck.
Dazu kommt: Ein Inserat zeigt Quadratmeter und Kaufpreis, aber nicht die Dinge, die später teuer werden. Ob die Instandhaltungsrücklage reicht, ob eine Dachsanierung ansteht, ob im Hinterhaus gebaut wird oder wie belastbar die Eigentümergemeinschaft ist – all das steht in Unterlagen, die Sie oft erst nach der Besichtigung bekommen.
Genau hier setzt unsere Arbeit an. Wir verschaffen Ihnen Zugang zu Objekten, bevor sie öffentlich werden, und prüfen die Unterlagen, bevor Sie Zeit in einen Termin investieren.
So läuft es ab
Ihr Weg zur eigenen Wohnung
Vier Schritte, eine feste Ansprechperson. Wenn Sie eine Immobilie in Berlin kaufen möchten, beginnt alles mit einem Gespräch – nicht mit einer Objektliste. So bleibt der Wohnungskauf in Berlin nachvollziehbar, statt zur Jagd nach Terminen zu werden.
Suchprofil schärfen
Lage, Größe, Zustand, Budget, Zeitrahmen – und die Frage, worauf Sie im Zweifel verzichten würden. Wer eine Wohnung in Berlin kaufen will, spart damit später Wochen.
Objekte finden und vorprüfen
Wir sichten Portale, Netzwerk und Off-Market-Kanäle nach Wohnungen in Berlin und legen Ihnen nur vor, was die Vorprüfung übersteht.
Besichtigen und einschätzen
Wir kommen mit, benennen Schwächen und ordnen den geforderten Preis in echte Vergleichsfälle ein.
Verhandeln und abschließen
Wir verhandeln in Ihrem Interesse, prüfen den Kaufvertragsentwurf mit und begleiten Sie zum Notartermin.
Kalkulation
Was ein Wohnungskauf in Berlin zusätzlich kostet
Der Kaufpreis ist nur ein Teil. Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf und müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden – wer eine Wohnung in Berlin kaufen möchte, sollte sie von Anfang an mitrechnen.
| Posten | Wer legt ihn fest | Anteil |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Land Berlin | 6,0 % |
| Notar | Gebührenordnung | ca. 1,5 % |
| Grundbucheintrag | Gebührenordnung | ca. 0,5 % |
| Maklerprovision | frei vereinbart | variabel |
| Summe ohne Provision | ca. 8 % | |
Wichtig: Diese Angaben sind allgemeine Richtwerte für eine Übungsseite und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt seit Jahren bei 6,0 Prozent, kann vom Land aber geändert werden. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit Ihrem Notar, Ihrer Bank und gegebenenfalls einem Steuerberater – wir vermitteln gern.
6,0 %
Grunderwerbsteuer in Berlin, der größte Einzelposten der Nebenkosten.
ca. 8 %
Nebenkosten ohne Provision – Faustregel für die Eigenkapitalplanung.
8
Berliner Lagen, in denen wir Sie beim Wohnungskauf in Berlin begleiten.
0 €
Kosten für das Erstgespräch zum Wohnungskauf in Berlin, unabhängig vom Verlauf.
Vorprüfung
Worauf wir schauen, bevor Sie hinfahren
Vor jedem Besichtigungstermin fordern wir die Unterlagen an und lesen sie gegen den tatsächlichen Zustand des Hauses – nicht gegen das Exposé. Das erspart Ihnen Termine, die ohnehin nichts werden.
Protokolle der Eigentümerversammlung
Die letzten drei Protokolle verraten mehr als jedes Foto: geplante Maßnahmen, Streitpunkte, offene Beschlüsse, Zahlungsmoral. Wer sie nicht herausgibt, sendet ein Signal.
Der teuerste Kauf ist der, bei dem niemand vorher die Unterlagen gelesen hat.
Die Unterlagen zuerst, dann der Termin.
Was rundherum passiert
Eine Baulücke gegenüber oder ein Bebauungsplan in Aufstellung verändert Aussicht, Lärm und Wert. Das steht in keinem Inserat, ist aber öffentlich einsehbar.
Der Preis im Vergleich
Ein Angebotspreis ist eine Behauptung, kein Marktwert. Entscheidend ist, zu welchen Preisen vergleichbare Wohnungen in Berlin in derselben Lage tatsächlich gewechselt haben.
Wir prüfen
Grundbuch Teilungserklärung Rücklage Protokolle Wirtschaftsplan Energieausweis Mietverträge Bauplanung nebenan
Objekttypen
Altbau oder Neubau –
Altbau oder Neubau –
was passt zu Ihnen?
Diese Entscheidung fällt in Berlin früher als anderswo, weil beide Welten hier dicht nebeneinander liegen. Wer eine Wohnung in Berlin kaufen möchte, sollte sie bewusst treffen statt sie dem Zufall des Angebots zu überlassen. Beim Wohnungskauf in Berlin entscheidet dieser Punkt oft mehr über die Folgekosten als der Quadratmeterpreis.
Altbau
Altbau
Hohe Decken, Stuck, gewachsene Nachbarschaft – und mehr Unbekannte. Leitungen, Fenster, Dach und Fassade bestimmen den echten Preis oft stärker als der Quadratmeterpreis.
- Charakter und Lage meist unschlagbar
- Sanierungsstand genau prüfen
- Rücklage der Gemeinschaft ist entscheidend
Neubau
Neubau
Kalkulierbarer Zustand, bessere Energiewerte, meist Aufzug und Stellplatz. Dafür höhere Quadratmeterpreise und beim Kauf vom Bauträger andere vertragliche Fallstricke.
- Wenig Überraschungen bei der Substanz
- Baubeschreibung genau lesen
- Fertigstellungstermin vertraglich absichern
Wir haben keine Präferenz. Welcher Typ beim Wohnungskauf in Berlin zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Zeitbudget, Ihrer Risikobereitschaft und davon ab, wie viel Sie selbst gestalten möchten. Beide Wege begleiten wir gleich gründlich.
Häufige Fragen
Fragen zum Wohnungskauf
Die Fragen, die uns Käufer am häufigsten stellen – kurz und ohne Marketingsprache beantwortet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf in Berlin?
In Berlin liegt der Steuersatz bei 6,0 Prozent des Kaufpreises. Damit ist die Grunderwerbsteuer der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten. Sie wird nach dem Notartermin fällig, sobald der Bescheid des Finanzamts vorliegt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sein, in Berlin also rund acht bis zehn Prozent des Kaufpreises. Viele Banken erwarten zusätzlich einen Eigenanteil am Kaufpreis selbst. Was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihre Bank – wir empfehlen, dieses Gespräch vor der Objektsuche zu führen.
Wie lange dauert es, eine passende Wohnung zu finden?
Das hängt von Lage, Objekttyp und Suchprofil ab. Über Off-Market-Zugänge taucht eine passende Wohnung in Berlin oft schneller auf als über die Portale. Eine feste Zeitgarantie können wir seriös nicht geben – wir halten Sie aber in jedem Schritt auf dem Laufenden.
Kann ich eine Immobilie in Berlin auch ohne Makler kaufen?
Ja, und bei gut dokumentierten Neubauobjekten gelingt das häufig ohne Begleitung. Wer eine Wohnung in Berlin kaufen will und dabei auf Altbau, vermietete Objekte oder hohe Kaufpreise trifft, geht allerdings das Risiko ein, entscheidende Details zu übersehen.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf prüfen?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage, Energieausweis und – bei vermieteten Objekten – die bestehenden Mietverträge. Vor jedem Wohnungskauf in Berlin fordern wir diese Unterlagen an, bevor wir überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbaren.
Kann ich den Kaufpreis verhandeln?
In gefragten Lagen ist der Spielraum kleiner als in schwächeren, aber es gibt ihn. Entscheidend sind belastbare Vergleichswerte und ein sachlicher Grund – etwa Sanierungsbedarf, eine niedrige Rücklage oder ein Objekt, das schon länger am Markt ist.
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Kaufen Sie zur Kapitalanlage?
Dann gelten andere Kriterien: Rendite, Mieterstruktur und Entwicklungspotenzial rücken vor die Frage, ob Ihnen der Grundriss gefällt. Für diesen Fall haben wir eine eigene Seite.
Erster Schritt
Erzählen Sie uns, was Sie suchen
Ein Gespräch, unverbindlich und kostenfrei. Danach wissen Sie, wie realistisch Ihr Suchprofil ist, wenn Sie eine Wohnung in Berlin kaufen möchten – und was sich daran gegebenenfalls ändern sollte.